Solvabilité de l'acquéreur et devoir de conseil de l'agent immobilier.

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt qui devrait être appris par coeur par les professionnels de l’immobilier.
il s’agit de l’arrêt du 11 décembre 2019, concernant le devoir de conseil de l’agent immobilier mandaté pour vendre. 

Une vente « tombe à l’eau » à cause d'un acquéreur qui ne peut pas payer... Dans une affaire, un couple confie à un agent immobilier un mandat de vente pour un bien.

L'agent immobilier trouve très vite un candidat acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, et exerçant la profession de cariste magasinier.

Un compromis de vente est régularisé, dans lequel l'acquéreur déclare ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien. 

Mais l'acquéreur ne se présente pas ensuite chez le notaire pour finaliser la vente, puis refuse de payer le montant de la clause pénale d'usage, prévue dans le compromis.

Les vendeurs décident d'assigner en justice l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.

Saisie du litige, la Cour d'appel d'Amiens rejette la demande d'indemnisation dirigée contre l’agent immobilier.

Les juges soulignent que l'âge, la situation personnelle et professionnelle de l'acquéreur, ainsi que l'absence de recours à un emprunt pour le financement, sont des éléments, figurant dans le compromis de vente, qui n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes. 

Les juges relèvent en outre qu'un agent immobilier « ne dispose pas de plus moyens qu'un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l'acquéreur lequel avait déclaré ne pas avoir recours à un emprunt bancaire, situation rare mais pouvant être justifiée par l'existence d'un prêt familial, d'un patrimoine acquis précédemment ou reçu par héritage »

Les juges estiment que le préjudice certain causé aux vendeurs par « l'attitude irresponsable » de l'acquéreur est entièrement réparé par la clause pénale figurant dans le compromis (CA Amiens 13.09.2018 n°17/00266).

Un important arrêt à méditer... Par un arrêt dont elle a vite assuré la diffusion sur son site internet, la Cour de cassation vient de censurer la Cour d'appel d'Amiens, pour violation du texte du Code civil sur la responsabilité contractuelle, au motif que «l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté» (Cass. 1ère civ. 11.12.2019 n°18-24381). 

En l'espèce, il reviendra à la Cour d'appel de Douai de se prononcer sur la demande d'indemnisation.

Du coté des agents immobiliers... La leçon est claire.

Lorsque vous êtes mandaté par un vendeur, vous devez au besoin le conseiller de prendre des garanties et de l'alerter sur le risque d’insolvabilité de tout acquéreur présenté par vos soins.

Il en va en particulier ainsi si un candidat acquéreur n'entend pas financer son acquisition par un emprunt et/ou présente un profil de nature à interpeller.

En cas de litige et contentieux, vous devez être en mesure de justifier de vos diligences auprès du vendeur : un écrit s'impose pour pouvoir faire preuve ! 

Vitesse n'étant pas précipitation, l'arrêt du 11 décembre 2019 invite aussi à prendre des précautions avant de présenter (trop vite...) un candidat acquéreur à un client.

Rappelons qu'il a été jugé que « l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses » (Cass. 1e civ. 16.11.2016 n° 15-23790).

Comme à l'égard d'un candidat locataire, il est prudent pour une vente de vous assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité d'un candidat acquéreur, afin de vous prémunir utilement d'une action en responsabilité.

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